Er tryggingafé leiguhúsnæðis glatað fé?

Lög nr. 36/1994 fjalla um húsaleigu. Í 2. gr. þeirra segir að óheimilt er að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. M.ö.o. þá veita húsaleigulög ákveðin lágmarksréttindi sem ekki er hægt að semja sig frá.

Í 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.

Form tryggingar getur verið skv. 40. gr.  ábyrgðaryfirlýsing banka eða samsvarandi aðila, sjálfskuldarábyrgð, leigugreiðsla og viðskilnaðartrygging frá tryggingafélagi, greiðsla fjár til leigusala eða önnur trygging. Í lögunum er einnig kveðið á um hámark sem hægt er að krefjast tryggingu fyrir ef greitt er fé til leigusala. Er það þriggja mánaða húsaleiga. M.ö.o. að ef húsaleiga er 50 þús á mán þá má ekki krefjast þess að leigutaki greiði í peningum meira en 150 þús.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga kemur fram að leigusali varðveitir tryggingaféð. Þar segir jafnframt að leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.

Þá segir enn fremur í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. Í 64. gr. er fjallað um að gera skal skriflega kröfu innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis, ella falli slíkur bótaréttur niður.

Þá er tryggingafé verðtryggt sbr. 4. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Ber að skila tryggingafénu með verðbótum. Hins vegar ber tryggingaféð ekki almenna vexti en það er auðvitað svo að sé tryggingafénu ekki skilað við loku og leigusali á enga kröfu í það ber það dráttarvexti frá því að sannarlega var gerð krafa í það sbr. III. kafli laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

M.ö.o. leigusala er heimilt að krefjast tryggingu í formi fjárgreiðslu en honum ber að skila því við skil húsnæðis ásamt verðbótum en ekki vöxtum að því gefnu að hann gerir ekki kröfu í það vegna skaðabóta fyrir tjón á húsnæðinu eða vangoldinni leigu. Í þeim tilvikum þarf leigusali að fylgja ákveðnum formreglum sem koma fram í húsaleigulögum.

Þá er ávallt mikilvægt að hafa í huga að þegar dráttarvaxta er krafist skv. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtrygginga, þ.e. gjalddagi hefur ekki verið ákveðinn, er mögulegt að reikna dráttavexti þegar mánuður er liðinn frá því að skuldari var sannarlega krafinn um greiðslu. Hér eins og ávallt skiptir sönnun gríðarlega miklu máli. Því er yfirleitt hollráð að fá allt skriflegt.